Käufer oder Mieter – wer hat am Ende mehr Geld?

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Kaufen oder Mieten: Darüber haben wir mit Dr. Gerd Kommer gesprochen. Er ist nicht nur als ETF-Experte bekannt, sondern hat auch ein Buch mit dem Titel “Mieten oder kaufen?” geschrieben. Wir haben ihn gefragt, welche Aspekte man bei dieser Entscheidung berücksichtigen sollte und wer am Ende mehr Vermögen hat: Eigenheimbesitzer oder Mieter? Kommer hebt hervor, dass der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie oft eine Lifestyle-Entscheidung ist: "Zumindest zur Hälfte, ganz grob gesagt, ist der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie eine Lebensstil-Frage, also eine emotionale Frage, und nur zur anderen Hälfte eine rationale Frage, Stichwort Vermögensbildung, Altersvorsorge und so weiter", sagt er. Wie man leben wolle, das müsse natürlich jeder für sich entscheiden.

Welche Kosten bringen Immobilien mit sich?

Was solltest du also – rational betrachtet – bei dieser Entscheidung bedenken? Ein wesentlicher Punkt, den Kommer anspricht, sind die hohen Transaktionskosten. Zu diesen zählen beispielsweise Kosten für Notar, Steuern & Co. "Da sind schon mal 7, 8, 9, 10 % im schlimmsten Fall nur fürs Kaufen erforderlich." Deshalb sei der Kauf nur dann sinnvoll, wenn man plane, mindestens 10 Jahre in der Immobilie zu bleiben. Das verdeutlicht einen Nachteil, den viele Menschen unterschätzen: “Immobilien machen immobil”, sagt Kommer. Was tun, wenn man wenige Jahre nach dem Kauf einen besseren Job in einer anderen Stadt angeboten bekommt? Diese Opportunitätskosten können die gängigen Rechner zum Thema “Kaufen oder Mieten” nicht berücksichtigen. Genauso wenig wie die Kosten des “toten Kapitals”, wenn du zeitweise in einem Haus lebst, das eigentlich zu groß ist: Wenn du noch keine Kinder hast, aber welche planst, oder wenn sie später einmal ausgezogen sind, zum Beispiel. Ebenfalls bedenken solltest du die nötigen Instandhaltungskosten. Auch wenn du die Immobilie irgendwann abbezahlt hast, kostet sie dich etwas. Ganz besonders kritisiert Kommer den oft genannten Vorteil, im Alter mietfrei wohnen zu können: “Das ist ganz übles dummes Marketing der Immobilienbranche.” Es komme darauf an, was sich am Ende besser rentiere.

Käufer oder Mieter – wer liegt am Ende vorn?

Dieser Frage haben sich Kommer und sein Team gewidmet. Sie vergleichen das Endvermögen von Eigenheimbesitzern und Mietern über verschiedene Perioden von 1970 bis heute. Mieter und Eigenheimbesitzer wohnen dabei in identischen Immobilien, Miete wie auch Wertsteigerung der Immobilie beruhen auf den entsprechenden Indizes des Analysehauses Bulwiengesa. Während der Eigentümer seinen Kredit abbezahlt (und natürlich auch in die Instandhaltung investiert), legt der Mieter den entsprechenden Betrag an Eigenkapital in einem Weltportfolio an, das zu 60 % aus Aktien und 40 % aus Anleihen besteht. Zudem investiert er monatlich auch die Differenz, die zwischen seiner Miete und der Kreditzahlung des Eigenheimbesitzers besteht. “In der Mehrzahl der Zeitfenster – nicht in allen, aber in der Mehrzahl – lag am Ende nettovermögensmäßig der Mieter vorne”, fasst Kommer das Ergebnis zusammen. Vergleichbare Analysen für andere Länder würden zu ähnlichen Schlüssen kommen.

Aus den Augen, aus dem Sinn

Nur im Zeitraum von 2005 bis 2020 haben Eigenheimbesitzer am Ende mehr Geld. In diese Zeit fiel auch der Immobilienboom. Der verzerrt aber ein Stück weit das Bild. Historisch betrachtet sind die langfristigen Renditen von Immobilien vergleichsweise schlecht. „Die Gesamtrenditen der Anlageklasse Aktien sind höher als die Gesamtrenditen der Anlageklasse Immobilien”, hebt Kommer hervor. Zum Beispiel zeigt der MSCI World eine inflationsbereinigte Rendite von knapp 5 % pro Jahr seit 1970, während deutsche Immobilien nur etwa 0,3 % erzielten. Die beständigen Wertschwankungen von Immobilien bekommst du allerdings kaum mit – anders als bei ETFs, wo du dich ständig über den aktuellen Kurs informieren kannst. „Diese Schwankungen innerhalb der Immobilie kann man halt nicht beobachten, weil sie nicht notiert ist”, sagt Kommer. “Was man nicht sieht, stört viele Menschen auch nicht.“

Unser Fazit

Kommers Analyse zeigt, dass für viele Menschen das Mieten und Investieren in ETFs eine flexiblere und finanziell vorteilhaftere Option sind als der Kauf einer Immobilie ist. Letzteres ist oft eine emotionale Entscheidung, die durch sorgfältige finanzielle Planung ergänzt werden sollte. Es kommt jedoch immer auf die individuellen Lebensumstände und langfristigen Pläne an.